Keine Schönheitsreparaturpflicht bei unrenoviert übergebener Mietwohnung
Grundsätzlich ist der Vermieter zur Instandhaltung der Mietwohnung verpflichtet und hierzu gehört (eigentlich) auch die Pflicht zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen. Bekanntlich kann der Vermieter diese Verpflichtung aber im Mietvertrag auf den Mieter umlegen. Seit letztem Jahr sind entsprechende Formularklauseln in den Mietverträgen aber grundsätzlich nur noch dann wirksam, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen worden ist.
Der Bundesgerichtshof (BGH, Az: IIIV ZR 185/14, U. v. 18.03.2015, NJW 2015, 1594)
Wurde dem Mieter zu Mietbeginn die Wohnung unrenoviert oder in renovierungsbedürftigem Zustand überlassen, so ist eine mietvertragliche Klausel, die dem Mieter die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen überträgt, unwirksam. Ausnahme: Wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich hierfür gewährt. Dies wirft nun neue Probleme auf:
Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nach dieser BGH-Rechtsprechung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. „Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen.“ (BGH, U. v. 18.03.2015, NJW 2015, 1594). Letztendlich wird es hierbei also auf den Gesamteindruck der Wohnung ankommen, sowie die Bewertung durch Vermieter und Mieter.
Für die Praxis ist es in Zukunft wichtig darzulegen, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde. Hierbei kommt es auf den Gesamteindruck der Wohnung an. Auch wenn die Renovierung schon ein paar Monate zurückliegt, kann die Wohnung im Einzelfall durchaus als „renoviert“ angesehen werden. Auf der anderen Seite ist es nicht möglich, den Renovierungszustand nur für einzelne Räume festzustellen und die Klausel räumlich begrenzt anzuwenden. Sind alle Räume außer der Küche renoviert, so ist eben nicht die gesamte Wohnung renoviert übergeben. Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist dann nur möglich, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt.
Fazit:
Im Fall einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel braucht der Mieter grundsätzlich gar nicht zu renovieren. Beim Auszug ist die Wohnung sodann lediglich besenrein und ohne Beschädigungen zu übergeben.
§§ 535, 307 BGB
§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
Übernimmt der Mieter eine unrenovierte Wohnung und erhält vom Vermieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich, so ist die Schönheitsreparaturklausel (Abwälzung der Pflicht auf den Mieter) unwirksam (LG Berlin, U. v. 09.02.2016 – 63 S 216/14).